Envie de tout savoir sur la fiscalité pour votre location saisonnière ?
Pas évident, je te comprends.

A mes débuts, je me suis aussi posé cette question.

Pas de panique, dans cet épisode, je vais éclaircir tout ça.

Dans cette vidéo, Gaby va nous expliquer tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité dans le domaine de la location saisonnière !

Transcript de la vidéo

Et les motards sont pas contents.

Salut à tous, et bienvenu sur Superhote.fr

On se retrouve aujourd’hui dans une vidéo avec un invité spécial Gabi.
Salut à tous.
On va parler de fiscalité, ça se passe tout de suite sur superhote.fr

Gabi merci pour l’interview et pour partager justement tout ce que tu sais sur la fiscalité avec la location saisonnière.

Pour toutes les personnes qui ne te connaissent pas, est-ce que tu peux te présenter ?

Alors moi c’est Gabi 28 ans. Je suis dans le saisonnier depuis maintenant 6, 7 mois.

J’ai appris pas mal de choses. J’ai plusieurs biens en tout cas dans la France.

Et peut-être suis un peu un investisseur chevronné.
Mais du coup t’as plusieurs biens saisonniers ou bien tu fais différents ?

Actuellement là, j’ai plusieurs biens en fait un peu éparpillés dans différentes villes dans la France.

Mais je fais que du saisonnier à Bordeaux.

Parce que c’est une ville attractive, et bientôt vu qu’il va y avoir la LGV, on sera seulement à 2h de Bordeaux.

Donc ça va vraiment, vraiment être bien.
Ok, mais du coup, comment est-ce que t’as fait ?
Pour toutes les personnes qui se demandent comment est-ce que t’as trouvé un bien saisonnier ?

Déjà quels sont tes critères ?

Comment est-ce que t’as trouvé en fait ? Quelle était ta démarche, ta méthode en fait ?

En fait, je dirais que c’est plutôt… de la chance, en même temps, il faut avoir… il faut connaître des gens.
Oui

Le premier bien que j’ai eu était à une autre dame.

Je l’ai trouvé sur Leboncoin en fait.

Je suis allé le visiter, c’est un marchand de biens qui le vendait.

Par la suite, on a discuté, on a discuté pendant quelques minutes.

Et là juste ne sortant, j’ai qu’il y avait le tram, il y avait la vue. Il y avait tout ce qu’il fallait pour faire de la location saisonnière.

Donc j’ai fait ma proposition directement, j’ai pas cherché à savoir…

Je me suis dit ça va marcher directement parce que c’est ce qu’on cherche en fait.
Oui

C’est la proximité. C’est les transports.

Et c’est vraiment à 5 minutes du centre. Donc c’est vraiment… là j’ai fait ma proposition.

Et par la suite, j’ai laissé comme ça en fait que j’ai pu trouver ce bien-là.

Et vraiment en prospectant, prospectant, en restant attentif en fait sur les sites internet.
Justement quand tu dis mais que t’as fait ta proposition justement.

Comment est-ce que tu as identifié ton prix ?

Tu t’es dit je vais : allez, je vais payer ça, X Euros.

Comment t’as identifié ça en fait.

Non, concrètement ce que j’ai fait c’est que je me suis renseigné à peu près sur les prix, sur meilleursagent.com

Meilleursagent.com c’est un site, ça donne une approximation.

Par la suite, j’ai été voir la chambre des notaires,
justement pour voir c’est quoi le prix des transactions.

Ça m’a paru un peu bizarre de voir que le prix est un plus élevé, etc…

C’était vraiment une ruine.

Donc par la suite, j’ai vu que ça se vendait à un certain prix.

Donc on testait, et je me suis dit je vais lui proposer en bas.

Et du coup ça a été accepté, il voulait s’en débarrasser.

Et je suis tombé sur une bonne occasion.

T’es vraiment tombé sur le bon vendeur.

Exactement.

Ok, d’accord. Et du coup donc ce bien, tu l’as acheté.

Et comment ça s’est passé ?

Donc t’as fait des travaux, et tu la mise en saisonnier, et ensuite ?

Voilà, je l’ai acheté. J’ai fait venir un courtier en travaux.
Oui.

Très important.

Pas une entreprise, mais vraiment un courtier en travaux.

Car au moins il a les contacts d’un corps de métier.
Il a l’habitude de travailler en fait avec beaucoup de gens.

Il a de bons contacts.

Donc du coup, on est arrivé, on a fait une deuxième visite avec lui, il m’a estimé
dans les 5 minutes, il m’a estimé le coût des travaux concrètement.

On était à peu près à 900000 Euro du m².

Il a… c’est rénové et par la suite là c’est loué à… un jour après la finition des travaux.
C’est-à dire en saisonnier direct ?

En saisonnier direct. J’avais en fait disons mis, par forcément des fausses photos, mais des photos assez jolies du rendu final.
D’accord.

Qui aura aussi peut-être des photos 3D, mais on peut retoucher pour que ça soit plus réaliste.

Et parce que j’ai eu plein d’appel, et c’est comme ça que ça s’est déclenché.

Au départ, j’ai mis un prix on va dire raisonnable.
C’était à peu près 50 Euros la nuit.

Ceux que je voyais pour des logements, j’ai fait un peu l’étude de marchés. Ce que je voyais à peu près sur les logements.

Donc je le suis dit je vais le mettre à ce prix-là.

Et là j’étais rempli on va dire dès le 1er mois.
OK, OK T’étais vraiment rempli ?

Rempli, disons que pour moi, j’ai fait le premier mois. J’ai fait 20 nuits. Donc je me disais c’est pas mal quoi.
Oui, oui. C’est bien.

Faire 20 nuits après le 1er mois.
D’accord.

Après la moyenne, je la connais pas exactement.
Parce qu’il y a des gens j’en connais qui font beaucoup plus que moi.

Donc voilà, j’ai fait 20 nuits, j’étais content et je continue comme ça.
Non mais c’est bien. Mais du coup pour… Bon souvent t’es vers la fiscalité, pour le financement.

Comment est-ce que t’as fait ?

Est-ce que tu es passé par un courtier ? Tu es allé voir la banque directement ? je ne sais pas ou… ?

Alors pour le financement, ça a été on va dire un peu plus simple, car je suis passé par un courtier
qui je pense fais plus de volumes que moi en termes de prêts.

Donc je me suis dit voilà je vais passer par un courtier.

Je l’ai trouvé en tout cas sur internet. Je suis allé voir meilleur pour, meilleur contre.

J’ai préfère un courtier on va dire plus artisan.
Oui

Lui c‘est… j’ai remarqué qu’il se battait un peu plus pour obtenir le prêt.

Donc par la suite, voilà ça c’est comme ça. Et on a obtenu un prêt très facilement à un taux, très bas.

Mais là c’était vraiment très très bas. Et du coup on a signé dans la foulé.
Si vous voulez investir, c’est vraiment maintenant qu’il faut le faire, parce que les taux sont super bas.

Donc n’hésitez pas à surtout investir en cette période.

Donc tu l’as acheté via un courtier, tu as donc un bon financement d’ailleurs. Les travaux tu les as…

J’ai tout financé, les frais de notaires, les travaux, vraiment tout, même l’ameublement.
On vous redira les petits secrets en fin de vidéo.

D’accord donc ça c’est pour l’aspect financement.
Et au quotidien justement avec ton appart en saisonnier.

Comment est-ce que tu gères tout ce qui est finance ?

Est-ce que tu déclares ? Déjà est-ce qu’il pour toi
passer par un comptable justement pour gérer cette partie ou bien avec un bien on peut s’en sortir.

Ton point de vue en fait.

Mon point de vue, je dirais qu’avec un ou deux biens, on peut s’en sortir tout seul.

Voilà on peut se renseigner, voir un comptable, voir comment ça fonctionne et là, et le faire nous-même.

Notre propre déclaration, c’est pas très difficile.

Après quand tu commences à avoir 3, 4 biens, et surtout qu’on ne veut pas forcement se mettre dans la fiscalité parce que la fiscalité, la loi de finance change chaque année, c’est super chiant.

Et du coup, on est obligé de connaître les petits trucs, les petites astuces qui permettent de d’optimiser, et un comptable, en général, le sait mieux que nous.

C’est son métier, et il va le faire beaucoup mieux que nous. Donc du coup, 1 bien, 2 biens je pense que c’est le grand maximum.

Après je pense ça devient trop lourd. Il faut passer directement à un comptable.

Mais justement comment ça se passe pour gérer les finances et tout ce qui fiscalité avec ta location saisonnier.

Comment est-ce que tu fais ?

Qu’est-ce qu’on doit déclarer ? Comment est-qu’on peut optimiser justement l’aspect fiscalité ?

Est-ce que t’aurais 2,3 conseils justement ?

Disons que moi je pense réellement pour ceux qui sont pas familier avec la fiscalité ou qui connaissent pas le bout en bout.

Vaut mieux passer par un comptable qui lui nous dira réellement les revenus déclarés, sachant en fait, qu’on déclare une partie de revenus,

et le reste, c’est pas comme la location meublée ou on a le micro BIC ou BIC, on déclare 50% ou la totalité.

Là c’est encore plus avantageux, en tout cas en location saisonnière.

On peut optimiser sa fiscalité, et par la suite en fait dégager des revenus assez conséquents.

Car vu qu’il est saisonnier, et que on est complètement à zéro chaque mois.
Oui.

On n’a pas les mêmes revenus chaque année, donc change et on n’est pas obligé de déclarer en fait la totalité.

En fait, il y a seulement une partie qui est retenue réellement.
Et donc par exemple. Qu’on est-ce qu’on peut
déduire justement en termes de charges par rapport à la fiscalité ?

Qu’est-ce qu’on peut déduire au quotidien ?

Au quotidien, on peut, alors concrètement la location saisonnière on peut déduire des services,

c’est-à-dire quand on a des services d’hôtes, je ne sais pas, ça peut être par exemple le matin, les petits déjeuners ou le ménage sur notre offre.

Donc ça on peut le déduire, si on a fait par exemple des gros travaux, en général, ce qui est conseillé d’acheter avec des gros travaux.

On peut faire des fisc dessus. C’est-à-dire on va déclarer que on fait 20000 Euro de travaux.

Et on l’échelonne sur une certaine période.

Du coup, ça nous ramène souvent à moins souvent à zéro droit d’impôts sur les 2, 3 ans par la suite,

Mais il y a plein de petites choses comme ça, on peut déduire les taux t’empreints, les services à la personne, en fait concrètement ainsi que les travaux.

Et par mal de choses encore par rapport à ces…
Tout ce qui ménage. Est-ce qu’on peut déduire par exemple si on doit se rendre au logement etc… des frais d’essences ou des frais de déplacements ?

Ça dépend, alors ça c’est particulier, d’après ce que j’ai vu en fait avec mon comptable.

C’est que si on peut avoir une remise quand on passe par une société en fait.

Quand t’es un individuel, ça peut être difficile de justifier en fait le déplacement vers son logement secondaire locatif.

Est-ce que quand on passe par une entreprise, on va dire une SCI on va dire, ou une SCA, peu importe.

Dans la comptabilité de l’entreprise, on peut dire que c’est un déplacement professionnel.
D’accord.

Parce que là en particulier, c’est assez difficile à justifier en fait.
Justement par rapport à ça, il y a un truc intéressant, c’est que quand on déclare son logement à la mairie.

On reçoit enfin, il y a un formulaire à remplir.

On reçoit un numéro SIRET en fait.

Donc en quelque sorte, on est…

C’est le numéro… c’est un numéro Siret, qui nous permet de dire en fait, on fait du commercial.

Mais aux yeux de la loi, ça reste du particulier.

C’est pas, on va dire une personne morale qui achète, c’est une personne physique qui fait voilà du service.

Donc ce service en fait, elle le déclare à la mairie et ainsi de suite… voilà.
Donc tout ce qu’on peut déduire, tous les frais qui sont relatifs si j’ai bien compris à l’appartement
Au fonctionnement de l’appartement.

Exactement
Les travaux.

Exactement
Donc toujours conserver les factures, c’est super important. Et donc justement, tu nous as parlé SCI, SAS.

A parti de quel moment, il faut passer à ce stage en fait… ?

Déjà qu’est-ce que c’est une SCI, qu’est-ce que c’est une SAS pour ceux qui savent pas en fait ?

Alors une SCI, c’est société immobilière, on va dire civile, qui vous permet d’investir de façon, enfin par le biais d’une société un personne morale.

En général, c’est ce qu’on fait si vous avez une SCI familiale.

Correctement d’investir à plusieurs, et du coup d’avoir des financements un peu plus facilement, vu qu’on est plusieurs dans la société plutôt que tout seule.

Et du coup c’est aussi une facilité dans ce sens-là.

Par contre les banques, on va dire, à cette période, elles sont plus réticentes à prêter.

Donc si on peut montrer patte blanche, mettre des fois un peu d’apport.

Voilà, si on peut jouer en réserve avec la banque, par exemple s’il y a des frais de dossiers à payer…

Les player plein-pot, des frais d’hypothèques, des choses comme ça.

Moi ce que j’ai remarqué en tout cas. C’est qu’ils sont plus enclin en tout cas à nous prêter quand on leur fait des cadeaux. C’est-à-dire ça va être des frais de dossiers.

En général, c’est pas eux qui les touches mais des frais de dossiers de gestion en général qu’ils ne touchent pas.

Les frais d’hypothèque pareil, ils n’aiment pas ça.

Voilà c’est comme un…on va dire les frais de notaires quand on n’a pas de frais de notaires, ils sont compensés.

Au moins ils ont pas à toucher rien dessus. Ils sont compensés. Voilà.
Ok. Et pour monter une SCI, comment tu fais ?

Déjà est-ce qu’il faut–être avec quelqu’un ? ou comment ça se passe ne fait ?

Alors SCI, il faut être au minimum 2.

Alors il y a différents choix. Il y a SCI à l’IS et les SCI à l’IR…
Peut-être on en parlera dans une prochaine
vidéo, on va rester centré…
C’est bon
Donc concrètement vaut mieux passer par un comptable.

Car il y a des statuts assez précis à rédiger, et du coup pour ne pas se noyer ou ne pas faire d’erreur, on va dire là dès le départ, la construction.

Vaut mieux je pense passer par un expert-comptable ou un fiscaliste, même votre notaire peut le faire.

Et par la suite en fait, monter la SCI, être à 2, mettre un peu de capital et emprunter via ces SCI.

Donc par la suite on ne va plus emprunter en nom propre, par exemple, on va appeler la SCI Toto.

C’est la SCI Toto qui va contracter le prêt à la banque. Voilà.
Ok, ok. Et donc ça, ça facilite l’obtention d’un prêt pour des gros investissements ou… ?
Ça facilite, je ne dirais pas que ça facilite l’obtention d’un prêt. Ça facilite plutôt ça fiscalité.

Vu que en fait, ça dépend justement si c’est une IR ou une IS
Oui.

Mais en général, avec SCI on peut déduire un peu plus de choses on va dire avec un peu personnel.

Du coup les frais de déplacement, ce genre de choses. Ça peut entrer dedans.

Donc il y a pas mal de choses, de petit truc d’optimisation qu’on peut faire.
C’est vrai qu’en général, moi ce que j’ai remarqué quand j’ai constitué en fait ma SCI,

Je suis passé directement à l’IS, car je voulais que ma SCI soit disons opaque.

C’est-à-dire que on est une entité à part qui a la fiscalité à part d’une société de la nôtre.
Oui

Du coup on n’est pas du tout impacté si, par exemple je sais pas, si la SCI n’arrive plus à rembourser ces prêts, ce genre de choses.

Si on doit revendre le bien, etc…

Donc on n’a pas mal, on est quand même on va dire séparé et protégé, en montant une structure plutôt quand étant personnel en fait.
D’accord.

Et donc pour toi, à partir de quel moment, je sais pas. Est-ce que dès le premier biens, il faut créer une SCI ou bien on peut faire le 1er bien machin nom propre et puis ensuite ?

Comment ça se passe ensuite ?

Je dirais en tout cas pour ça qu’il faudrait en fait à partir d’un certain nombre de biens.

Car un bien faire une SCI, enfin disons moi dans mon vécu en tout cas avec un bien une SCI ça engage des frais.

Parce que les SCI en général vous les passer par un comptable.

Donc qui dit comptable dit frais par année, etc… et par appartement.

Du coup je me dis qu’à partir de 3,4 biens il faudrait passer par une SCI.

Justement ce que j’ai fait en tout cas.
Ok, d’accord

J’avais 3 biens en noms propres, et du coup ma fiscalité personnelle a complétement explosé.

Par la suit, j’ai racheté en fait 2 biens en SCI, là elle est complétement opaque, du coup ça n’augmente pas plus ma fiscalité.

Et je compte passer les autres appartements, on va voir avec mon comptable, les autres appartements via la SCI.

Au moins, je reste… là imaginons qu’on est imposés à 30%, avoir des revenus et déjà en location saisonnier qui explose on va dire.
Oui.

Et ça marche très bien.

On en arrive carrément à 45, et on va avoir plus.

Alors que en passant par une société, une SCI ou peu importe on garde sa garde sa fiscalité personnelle parce que la fiscalité de l’entreprise
reste complément décollé de ce qu’on fait en fait.
Ok, donc ça c’est vraiment…

Je pense que passer à la SCI c’est quand on veut passer au stage suivant, c’est-à-dire être vraiment en mode business par rapport à l’investissement.

Voilà, si on achète 1 ou 2 biens dans l’immobilier et qu’on ne veut pas forcément en fait aller plus loin.

C’est pas la peine de faire une SCI, ça engagera des frais pour rien.
Oui.

Si on commence à avoir disons du volume, 3, 4, 5 appartements ou on veut acheter des immeubles.

Et d’ailleurs c’est conseiller d’avoir une société pour acheter des immeubles. C’est beaucoup mieux.

On a un avocat fiscal et aussi en même temps on est beaucoup mieux protégé. Donc du coup, on n’est pas du tout impacté au niveau de la fiscalité.

On reste au même stage.
Ok.

Voilà.
Super intéressant en fait. Parce que moi donc je suis encore en nom propre mais justement je réfléchi à passer en SCI.

Mais bon pour ça donc il faut plusieurs biens.

C’est vrai qu’il faut avoir du volume. En même temps si par exemple, on a un bien en location saisonnière et qu’il tourne très bien.

Disons que notre tranche en fait imposable explose directement parce que en général il y a la location saisonnière…

On a beaucoup de rentabilité.

On a des rentabilités souvent à 2 chiffres d’ailleurs.

Et du coup-là, on commence à se poser la question de savoir un bien en location saisonnière.

Le deuxième si je veux faire de la location saisonnière, je peux peut-être passer par une société.

Parce qu’aussi ça dépend des revenus.

Si on voit que les revenus explosent, vaut mieux passer par une société, encore ça dépend à chacun en fait de voir qu’est-ce qui est mieux pour lui en fait.

Car on va dire 2 biens en locations saisonnières, moi je dis vais passer en société parce que je sais que les revenus seront conséquent.

Et que le plafond imposable va exploser complément.
Ok. Ok. Super intéressant. Dans ton quotidien, avec ton comptable. Comment ça se passe en fait ?

Tu lui envoie les factures ? et c’est lui qui se débrouille ou comment ça se passe en fait ?

Disons que avec mon comptable, il y a des… en cas de saisonnière, il y a des nuits qui sont faites et c’est comptabiliser dessus.

Je veux dire à peu près combien de nuits en fait, j’ai fait par mois.

On voit au niveau de la fiscalité dans ma société, je vais prendre la TVA.

Donc je facture la TVA. Je la facture. Je la reverse plutôt.

Et par la suite en fait, on a ce qu’on dirait une fiche qui nous permet de détailler en fait le montant qu’on a fait dans le mois.

Et les montants en détails qui ont été payé.

Du coup le comptable, il se débrouille pas la suite pour voilà organiser tous ce qui…
C’est-à-dire que dans le mois, tu dis j’ai dépensé ça, ça, j’ai acheté ça, je fais ça maintenant.

Tu lui donne et puis après lui…

Voilà, faut qu’il y ait des factures, faut qu’il y ait des prestations.

Donc voilà, faut facturer ces prestations, donc quand on passe par exemple une…

Comme je délégué, il y a des prestations qui sont faits par qu’on appelle des concierges privés, c’est en *** en tout cas.

Et eux ils me facturent des prestations d’hôtes.

Et par la suite moi, derrière en fait c‘est déductible des impôts.

Donc c’est aussi ça que je donne à mon comptable.

Du coup, ça t’évite en fait, ben tu vois
les bénéfices que tu fais au lieu de payer des impôts dessus.

Ben en fait au lieu de payer des impôts, tu vas payer les services à côté comme au truc de…

Voilà. Exactement et du coup ça me permet de réduire ma fiscalité parce que je déclare quand même des charges, des choses comme ça, et le
prêt qui tourne toujours en tout cas.

Bon ça c’est super intéressant parce que en général on hésite à passer par une personne externe pour faire le ménage ou
faire le check-in, check-out.
Et on voit qu’en fait vu qu’on est obligé de déclarer à la fin.

On doit donc sur les bénéfices qu’on fait payer des impôts, et au lieu de payer des impôts, vous payer justement ces personnes.

Et augmenter la valeur que vous donnez « à vos clients, à vos voyageurs »

Oui, et c’est mieux de passer en tout cas par quelqu’un parce que moi personnellement le ménage ça ne m’intéresse pas.

Après c’est sûr que je pense pas que ça existe vraiment partout.

J’ai cherché un peu, et je suis tombé justement sur, pas sur un agent mais sur une personne qui faisait ça.

Et du coup c’était beaucoup plus simple pour moi. Moi j’habite Paris à la base.

Et j’avais sis à Bordeaux, du coup je ne suis pas, je viens assez souvent. Mais j’habite pas ici.
Parce que il y a un truc de particulier avec lui c’est que lui c’est l’investisseur, mais il est dans plusieurs villes en fait.

C’est ça.
C’est vraiment fort. C’est comment il arrive à gérer justement ton bien.

T’as un bien à Bordeaux, un autre à Toulouse.

J’ai… si on récapitule bien, j’ai 2 biens en fait, en plus je fais plusieurs types de locations.

J’ai 2 biens en fait à Paris en colocation. J’ai un bien à Lyon en location meublé.

J’ai un bien à Toulouse en colocation. Et là, j’ai un bien à Bordeaux qui est en location saisonnier.

Et hier j’ai signé un compromis…Il s’arrête pas… il s’arrête pas quoi

Pour un autre bien qui se trouve hyper bien placé qui est le triangle d’or de Bordeaux.
Triangle d’or à Bordeaux c’est comme on dit « the place to be », donc c’est vraiment l’endroit idéal
pour faire du saisonnier.

Ben félicitations en tout cas, donc…

Merci
Gabi a un blog smartmobilierincome que je vous recommande d’y aller.

D’ici en fait toutes ces astuces autour de
l’immobilier, son expérience etc…

Ou ma page Facebook smartmobilierincome…

N’hésitez pas à nous rejoindre, et bon on se retrouve pas parce qu’il a énormément de choses à dire.

Donc n’hésitez à poser tout simplement vos questions dans les commentaires et puis on
fera un plaisir de vous répondre.

Et on vous dit à une prochaine sur
www.superhote.fr

Allez salut.
Ciao !

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